입주 예정일이 지났다는 통보를 받는 순간, 많은 수분양자분들이 가장 먼저 떠올리는 질문이 있습니다.

“3개월만 지나면 계약 해제하고 원금 돌려받을 수 있다던데, 맞나요?”

법률사무소 KYL에 접수되는 부동산 상담 중에서도 이 질문은 단연코 가장 많습니다. 

인천과 수도권 내 아파트·오피스텔 분양이 활발했던 만큼, 입주 지연으로 인한 불안감도 커지고 있기 때문인데요.

결론부터 명확히 말씀드리면, 입주 예정일로부터 3개월이 지났다고 해서 계약이 '자동으로' 해제되는 것은 아닙니다.

하지만, 그 “3개월”이라는 기준이 강력한 법적 무기인 것은 사실입니다. 

오늘은 입주 지연 시 계약 해제의 정확한 요건과, 수분양자가 절대 놓쳐서는 안 될 골든타임에 대해 말씀드리겠습니다.

1. '3개월 해제설', 근거 없는 소문일까요?

아닙니다. 3개월은 매우 중요한 법적 기준선입니다.

공정거래위원회의 ‘아파트 표준공급계약서’를 포함한 대다수의 분양 계약서에는 다음과 같은 조항이 명시되어 있기 때문입니다.

“입주 예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우, 수분양자는 계약을 해제할 수 있다.”

따라서 만약 계약서에 이 조항(약정해제권)이 포함되어 있다면, 3개월이 지나는 시점부터는 계약을 해제할 수 있는 '권리'가 발생합니다.

즉, 3개월은 뜬소문이 아니라 계약서상 명시된 정당한 권리 행사 기준입니다.

2. 그런데 왜 '자동 해제'가 안 된다는 걸까요?

핵심은 ‘해제권 발생’과 ‘해제 완료’는 다르다는 점입니다.

3개월이 지났다고 해서 가만히 있어도 계약이 없어지는 것이 아닙니다. 

수분양자가 시행사에게 "3개월이 지났으니 계약을 해제하겠다"는 의사를 내용증명 등으로 명확히 통보해야만 비로소 효력이 발생합니다.

⚠️ 여기서 주의할 점

법원은 수분양자가 해제 통보를 하기 전에, 건물이 다 지어져서 ‘입주 가능 상태(준공)’가 되어버리면, 신의칙상 해제권을 제한하기도 합니다. 

따라서 3개월이 지났다면, 준공이 나기 전에 신속하게 해제 의사를 밝히는 것이 승소의 핵심입니다.

3. 입주가 늦어지면 '합의서'부터 내미는 이유

입주 지연이 3개월에 가까워지면, 시행사는 수분양자들에게 ‘입주예정일 변경 동의서’나 ‘지체보상금 합의서’를 급하게 보냅니다.

겉으로는 보상금을 챙겨주는 것처럼 보이지만, 실무적으로는 “이 합의서에 서명하면 향후 계약 해제를 포기한다”는 독소조항이 숨어있는 경우가 많습니다.

여기에 덜컥 서명하는 순간, 앞서 말씀드린 '3개월 해제권'은 물거품이 될 수 있습니다. 

합의서 작성 전 전문가의 검토가 필수적인 이유입니다.

4. 3개월이 지났다면, 지금 바로 확인하십시오

입주 지연이 3개월을 넘겼다면, 막연히 기다릴 때가 아닙니다. 

다음 3가지를 체크하여 내 재산을 지킬 타이밍을 잡아야 합니다.

1. 계약서 확인: 내 계약서에 '3개월 초과 시 해제' 조항이 있는지 (표준계약서 여부)
2. 공정률 체크: 실제 공사가 얼마나 진행되었으며, 준공 임박 단계인지
3. 내용증명 발송: 해제 의사를 명확히 통보하여 법적 효력을 남겼는지

마무리하며

입주 예정일로부터 3개월이 지났다는 것은, 단순히 "조금 늦어지는 상황"이 아니라 “계약을 원점으로 돌릴 수 있는 기회”가 왔다는 신호일 수 있습니다.

다만 그 기회는 적절한 타이밍에 권리를 행사하는 분들에게만 유효합니다.

법률사무소 KYL은 인천과 수도권의 다수 분양 현장에서 계약서 분석과 해제 소송을 수행해 왔습니다. 

현재 상황이 해제가 가능한 단계인지, 혹은 지체상금 협상이 유리한지 판단이 필요하시다면 초기 단계부터 명확한 기준을 제시해 드리겠습니다.