새 아파트 입주는 많은 이들이 오랫동안 꿈꿔온 순간입니다.
그러나 그 설렘은 하자가 발견되는 순간 불안으로 바뀝니다.
 

벽지의 곰팡이, 누수, 결로, 단열 불량처럼
신축이라면 당연히 없어야 할 문제가 반복적으로 발견되면서
입주민들은 “이걸 어디서부터 어떻게 해결해야 하나”라는
막막함에 빠지게 되는데요.

법률사무소 KYL은 인천과 송도 지역에서
다양한 하자 분쟁을 처리해 오며
하자 문제의 본질은 “문제가 생겼다”라는 사실 자체가 아니라
그 문제에 대응하는 방식이 입주민의 권리를 결정한다는 점임을 확인해 왔습니다.

1. 인천·송도 지역에서 하자 분쟁이 많은 이유

인천과 송도는 대규모 단지 개발과 빠른 공정이 특징인 지역입니다.
 

공사가 단기간에 진행되는 과정에서 놓치는 부분이 생기기 쉽고
사용자 입주가 이뤄진 뒤에야 하자가 본격적으로 드러나는 구조가 만들어집니다.

KYL에 접수된 하자 사건에서 가장 반복되는 초기 상담 내용은 다음과 같습니다.

•  
• “입주한 지 얼마 안 됐는데 벽이 젖어 있습니다.”
• “결로인지 누수인지 모르겠는데 시공사는 생활습관 문제라고 합니다.”
• “AS팀은 계속 순차 처리 중이라고만 합니다.”

이 사례들은 하자의 유형은 다르지만
모두 하자의 원인이 명확히 규명되기 전에 시공사 대응만 기다렸다가
권리를 잃게 되는 공통 구조를 갖고 있습니다.

2. 하자보수는 시공사의 선택이 아니라 의무이다

건설사는 「주택법」 및 관련 법령에 따라
하자담보책임기간 동안 발생한 하자를 보수해야 합니다.

이 기간은 하자의 종류에 따라 2~10년까지 다양하게 규정되며
기간이 지나면 하자보수 청구가 어려워질 수 있습니다.

문제는 많은 입주민이
AS팀의 일정만 믿고 기다리는 동안
이 기간이 지나버린다는 점입니다.

이 시간적 차이는
입주민에게 치명적인 결과를 가져올 수 있습니다.

그래서 KYL은 하자와 관련해 가장 먼저
‘시간 관리의 중요성’을 강조합니다.

3. 하자 입증의 핵심은 ‘기록’이다

하자 문제에서 입증책임은 입주민에게 있는 경우가 많습니다.

따라서 하자가 실제로 존재했다는 것을 입증할 수 있는
사진·영상·측정 자료·시공사와의 소통 기록이 매우 중요합니다.

특히 누수·결로·단열 불량과 같은 구조적 하자는
시간이 지나면 형태가 변하고
원인을 명확하게 추적하기 어려워지는데요.

KYL은 하자 상담 시 다음과 같은 자료를 우선적으로 요청합니다.

• 하자 발생 사진 및 영상
• AS 요청 및 시공사와의 대화 내용
• 하자 발생 시점 및 반복 여부
•  

이 기록들이 향후 협의·감정·소송 단계에서
결정적인 역할을 하게 됩니다.

4. 시공사의 초기 대응은 왜 항상 ‘기다려달라’일까

실제 하자 분쟁 사건에서
시공사가 가장 먼저 보이는 반응은 대체로 같습니다.

• “결로로 보입니다.”
• “입주민의 생활 습관 때문에 생긴 현상입니다.”
• “일부 세대만 해당됩니다.”
• “조금 더 지켜보시죠.”

이 말들은 대개
책임을 명확히 인정하지 않기 위한
초기 방어 태세의 일환입니다.

시간이 지나면
하자의 성격이 흐려지고,
입주민이 원인을 입증하기 어려워지며,
시공사는 책임을 회피하기 쉬운 환경이 됩니다.

따라서 초기 대응에서
즉시 기록 → 즉시 통지 → 기한 관리가 필수입니다.

5. 보수할 것인가, 손해배상을 청구할 것인가

하자가 발견된 후
입주민이 선택할 수 있는 대응 방식은 크게 두 가지입니다.

① 하자보수 요구

• 하자의 범위가 명확하고
• 시공사가 일부 책임을 인정하며
• 보수로 실질적인 해결이 가능한 경우에 적합합니다.
•  

② 손해배상 또는 하자담보책임 소송

• 누수·단열 등 구조적 문제가 반복될 때
• 시공사가 책임을 부인할 때
• 생활 피해가 장기간 누적될 때
• 보수만으로 해결될 수 없는 근본적 책임이 있을 때 선택합니다.
•  

특히 송도·영종·청라의 경우
대규모 단지 특성상 구조적 하자가 빈번하여
손해배상청구가 필요한 사건이 자주 발생합니다.

6. 입주민이 가장 많이 하는 실수

법률사무소 KYL이 가장 안타깝게 보는 실수 세 가지는 다음과 같습니다.

기다리면 해결될 것이라고 믿는다
→하자담보책임기간 경과로 권리 행사에 제한이 생김.

전문 감정을 너무 늦게 진행한다
→구조적 문제는 초기 증거 확보가 핵심임.

입주민 커뮤니티 정보만으로 대응한다
→실제 법적 판단은 개별 세대의 증거가 중심이므로
남의 사례가 내 사례와 같지 않음.

이 세 가지는 결국
입주민 스스로 권리를 약화시키는 선택이 될 수 있습니다.

7. 마무리하며

신축 아파트의 하자는 단순히 “불편함”의 영역을 넘어
거주 환경, 건강, 재산가치 모든 것에 영향을 미칩니다.
 

더욱이 초기 대응을 어떻게 하느냐에 따라
향후 법적 결과가 완전히 달라질 수 있는데요.

법률사무소 KYL은 인천·송도 지역 아파트의
누수·단열·결로·마감재 하자 등 다양한 사건을 다뤄오며
입주민이 놓치기 쉬운 지점들을 누구보다 잘 알고 있습니다.

하자는 시간이 지나면 자연히 사라지는 문제가 아닙니다.

오히려 시간이 지나며 커지고 복잡해지며
입주민의 권리는 약해집니다.

문제가 단순한 불편인지,
법적 책임을 물어야 하는 하자인지 판단이 어렵다면
그 순간이 바로 검토가 필요한 시점입니다.