부동산 사기

부동산 사기란 매매, 전세, 투자 등 부동산 거래 과정에서 고의적으로 사실을 숨기거나 허위 정보를 제공해 금전적 피해를 입히는 행위를 말합니다.
최근에는 전세보증금 미반환, 기획부동산 투자 사기, 이중매매, 무권대리 매매 등 다양한 수법이 등장하며, 피해자 역시 급증하고 있습니다

전세사기

전세사기는 주택 임대차(전세) 계약을 악용하여 세입자의 전세보증금을 편취하는 부동산 사기로, 최근 사회적으로 큰 문제로 떠오른 유형입니다. 전세계약 관련자(임대인, 건축주, 중개인 등)가 고의로 세입자를 속여 보증금을 돌려주지 않는 경우를 말합니다.

• 임대인이 보증금을 받은 직후 주택의 소유권을 제3자에게 이전하거나 새로운 담보대출(근저당)을 설정하여 세입자의 보증금 반환을 어렵게 만듭니다.
• 때로는 실제 집주인이 아닌 ‘바지 임대인’(명의만 빌린 임대인)을 내세워 계약함으로써 책임을 회피하기도 합니다.
• 주택 하나에 대해 복수의 세입자와 동시에 전세계약을 맺고 각 세입자로부터 보증금을 받아 챙기는 이중계약(중복계약) 수법도 존재합니다.
• 주택의 실제 가치보다 턱없이 높은 금액으로 전세보증금을 책정하는 이른바 ‘깡통전세’ 수법도 흔합니다. 매매가격보다 높은 전세가로 계약을 체결해 보증금을 가로채며, 계약 후 집값 하락이나 담보권 실행 시 세입자가 보증금을 회수하지 못하는 위험한 형태입니다.

기획부동산 사기

기획부동산 사기는 개발이 어렵거나 가치가 낮은 토지임에도 마치 곧 개발되어 큰 이익을 볼 수 있는 것처럼 속여 판매하는 부동산 사기 유형입니다. 투자자들은 장밋빛 개발 전망을 믿고 비싼 가격에 토지를 매입하지만, 실상은 개발이 불가능하거나 장기간 불투명한 경우가 대부분입니다.

• 개발이 사실상 어려운 임야나 토지를 여러 구획으로 잘게 나누어 지분 형태로 판매함으로써, 투자자들이 해당 토지를 실질적으로 이용하거나 되팔기 어렵게 만드는 수법이 자주 쓰입니다. 이러한 지분 거래는 토지 소유권이 쪼개져 권리 행사가 복잡해지고 피해자들이 빠져나오기 힘든 구조를 만듭니다.
• “곧 대기업이 투자한다”거나 “정부 개발 계획이 확정됐다” 등 허위 개발 호재를 내세워 투자를 유인하는 것도 주요 수법입니다. 존재하지 않는 호재를 광고하여 투자자들에게 과도한 기대를 심어주고 거액의 대금을 챙기며, 후에 약속된 개발이 이루어지지 않아 피해자가 큰 손실을 보게 됩니다.

부동산 매매 사기

부동산 매매 사기는 부동산을 사고파는 과정에서 허위 정보나 불법적인 계약으로 상대방의 재산을 빼앗는 사기를 말합니다. 계약 당사자의 부주의를 틈타 서류를 조작하거나 이중으로 매매 계약을 맺는 등 여러 수법이 있으며, 한 번에 큰 거래금액이 오가는 만큼 피해 규모도 클 수 있습니다.

• 이중매매: 동일한 부동산을 두 명 이상의 매수인에게 중복으로 팔아넘기는 수법입니다.
• 서류 위조: 부동산 등기서류나 소유자 신분증 등을 위조하여 마치 자신이 진짜 소유자인 것처럼 속이고 매매 계약을 체결하는 방식입니다.
• 무권대리: 실제 소유자의 동의나 권한 없이 제3자가 허위로 소유자 대리인 행세를 하며 부동산을 파는 경우입니다.

이처럼 부동산 매매 사기에서는 이중매매, 서류/신분증 위조, 무권대리와 같은 수법이 주로 발견됩니다.

부동산 사기의 법적 구성요건

• 기망 행위: 우선 행위자가 상대방을 속이는 거짓된 행위를 해야 합니다. 사실을 허위로 꾸미거나 중요 정보를 은폐하여 피해자가 잘못 믿도록 만드는 모든 행위가 이에 해당합니다.
• 재산 처분 및 손해: 상대방이 그 기망을 믿고 착오에 빠진 나머지 자기 재산을 처분하는 결과가 있어야 합니다.
• 이익 취득: 그 처분 행위로 인해 행위자가 재물이나 재산상 이익을 취득해야 합니다.
• 고의 및 범의: 처음부터 기망하여 이득을 취할 의도가 있어야 하며, 그 범의가 입증되어야 사기죄로 성립합니다.

피해 발생의 위험 요소들

• 비정상적으로 유리한 조건: 주변 시세보다 터무니없이 좋고, 계약을 재촉하는 경우
• 복잡한 권리관계: 근저당, 가처분 등 다수 권리가 등기부에 설정된 경우
• 불분명한 신원: 명의 도용, 바지 임대인 등이 등장하는 경우
• 비공식·무자격 중개: 등록되지 않은 중개인이나 직거래 유도
• 정상 절차 회피: 전입신고 금지, 조건 변경 등 정상 절차를 무시함