분담금 반환 등 청구의 소
당사자 관계
원고 : 피고 조합의 조합원 000 외 1
소송대리인: 법무법인 00
피고 : 00지역주택조합
소송대리인: 법률사무소 KYL
피고 조합은 00시에서 아파트를 건설하여 공급하는 사업을 목적으로 설립된 지역주택조합으로 조합설립인가, 사업계획승인을 받아 위 사업을 진행 중이었으나, 피고 조합의 조합원인 원고 A, B는 피고 조합에 대하여 자신들에게 기 납입 분담금 및 업무대행비 합산액 60,226,964원, 52,408,873원을 각 반환할 것을 청구하였습니다.
2. 원고의 주장(법무법인 00)
1. 기망․착오를 이유로 한 취소
가. 원고들은 피고 조합이 원고들에게 추가 분담금이 발생할 수 있다는 사정을 전혀 고지하지 않은 채 광고․홍보물 등을 통해 이 사건 아파트가 주변 시세보다 20% 저렴하다는 것과 토지매입이 100% 되었다는 점을 강조하여 원고들로 하여금 이 사건 계약을 체결하게 하였음을 전제로, ① 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관규제 법’이라 한다) 제3조 제3, 4 항 2)의 명시․설명의무를 이행하지 않은 부작위로 원고들을 기망하였고, ② 설령 위와 같은 기망행위가 없었더라도 추가 분담금이 없다는 피고의 설명으로 인하여 원고들을 착오에 빠지게 하였다고 주장하였습니다.
나. 또한, 원고들은 피고 조합이 사업계획승인이 나기 전까지 동·호수나 평수 지정이 불가능함에도 원고들이 원하는 대로 가능한 것처럼 원고들을 기망하거나 착오에 빠뜨렸다고 주장하였습니다.
2. 이행지체, 이행불능 또는 사정 변경을 이유로 한 해제
① 피고 조합으로부터 추가 분담금에 관한 설명을 듣지 못한 원고들은 추가 분담금을 납부할 수 없고, 이러한 추가 분담금이 없으면 피고는 이 사건 아파트를 공급할 수 없으므로, 피고의 이 사건 계약에 따른 아파트 공급의무는 이행지체 또는 이행불능에 빠졌고, ② 또한, 원고들이 이 사건 계약 당시 납부하기로 한 분담금 이상으로 추가 분담금이 발생하여 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정에 현저한 변경이 발생하였다고 주장하였습니다. ③ 더불어, 원고 B는 기존 조합가입계약서상 공급받기로 한 아파트의 면적이 82.35㎡였으나 이후 59㎡로 변경되어 사실상 분담금 증가율이 3배에 달한다고 주장하였습니다.
3. 브릿지대출 이자 반환
피고는 원고들과의 약정에 따라 브릿지대출 이자 납입 의무가 있었음에도 원고들이 피고를 대신하여 위 이자를 납부하여 왔으므로, 원고들은 피고들이 원고들에게 약정에 따라 또는 부당이득으로 위 납입한 이자 상당액을 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다.
4. 조합원 지위 상실에 따른 반환
원고 A는 세대주의 지위를 상실함으로써 주택법령 및 조합 가입 계약에서 정한 조합원의 자격을 상실하였고, 그로 인하여 원고들과 피고 사이의 조합 가입계약은 이 사건 계약서의 ‘유의사항’ 제3항에 따라 자동적으로 무효로 되었음을 전제로, 피고로부터 납부한 돈을 부당이득으로 반환받아야 한다고 주장하였습니다.
3. 피고의 주장(법률사무소 KYL)
1. 기망․착오를 이유로 한 취소 주장에 대한 KYL의 반박
가. 추가분담금과 관련하여서는, ① 이 사건 계약서가 약관규제법 제2조의 약관에 해당한다고 볼 수 있다고 하더라도, 지역주택조합이 시행하는 주택건설사업 특성상 별도 설명 없이도 추가분담금 발생 사정을 충분히 예상할 수 있었으므로 위와 같은 사정은 약관규제법 제3조에 따른 명시·설명의무의 대상에 해당하지 않으며, 설사 위 명시·설명의무의 대상이라고 하더라도, 조합가입계약서 및 각종 부속서류에 분담금이 변경되거나 그 외 부담이 있을 수 있음이 전제되어 있어 있을 뿐만 아니라 원고들이 납입할 분담금이 확정적이라는 취지의 기재가 없으므로 위 명시·설명의무를 위반하였다고 보기 어렵습니다. ② 피고 조합의 광고·홍보물 등은 청약의 유인 과정에서 다소간의 과장을 수반하여 광고한 것에 불과하며, 그 밖에 ‘확정분담금’이라거나 ‘향후 추가분담금이 없다’는 내용의 기재가 없으므로, 피고 조합이 위 광고·홍보물로 원고들을 기망하였거나 착오에 빠뜨렸다고 볼 수 없다고 주장하였습니다.
나. 동·호수 지정과 관련하여서는, 동·호수가 지정된 조합가입계약의 체결은 변동성이 많은 지역주택조합 사업 특성상 특별한 사정이 없으면 원고들이 각 지정한 동·호수를 공급하겠다는 취지이며, 지정된 동·호수를 장차 분양하는 것이 불가능하였다고 볼 만한 사정이 없고, 원고들은 직접 서명·날인한 각종 부속서류에 따르더라도 동·호수의 변경 가능성을 인지하였으므로, 원고들이 기망을 당하거나 착오에 빠졌다고 볼 수 없다고 주장하였습니다.
2. 이행지체, 이행불능 또는 사정 변경을 이유로 한 해제 주장에 대한 KYL 반박
사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다는 지역주택조합 사업의 특성과 더불어 조합가입계약서에 구체적으로 언제까지 아파트를 완공하겠다는 등의 사업계획을 밝힌 적이 없음을 고려해야 하고, 원고들이 서명․날인한 사업계획동의 서 및 회원(조합원) 각서에도 사업계획이 추후 변경될 수 있는 것으로 명시되어 있을 뿐만 아니라 실제로 피고 조합은 사업계획승인을 받은 뒤 착공에 들어가 있으며, 추가분담금의 발생은 원고들이 소속된 피고 조합의 총회에서 단체법적 의사결정 방식을 통해 승인된 사항이므로 이에 대하여 어떠한 조합가입계약상 의무 위반이 있거나 원고들의 예측 가능한 범위를 초과하여 권리·의무가 변경된 것으로 보기 어렵다고 주장하였습니다.
그리고 피고 조합 주변 아파트 시세와 비교하면 추가분담금 발생으로 인하여 2배가 된 분담금의 액수는 과도하다는 원고의 주장도, 그 주변 아파트는 피고 조합 아파트와 입지조건이나 면적 등에 차이가 있어 그대로 비교하기가 어려울뿐더러 그러한 비교를 하더라도 현저한 사정 변경이 발생하였다고 보기 어렵다고 주장하였습니다.
원고 B의 분담금 증가율 3배 주장 또한 아파트 면적이 82.35㎡이 59㎡로 변경된 것은 공급면적에서 전용면적으로 표기 방식이 바뀐 것이지 실제 면적은 동일하므로 부당하다고 주장하였습니다.
3. 브릿지대출 이자 반환주장에 대한 KYL의 반박
피고 조합이 원고들에게 ‘계약자분들이 기납입하셨던 이자 납입금은 정산 시 기납입금으로 공제하여 드릴 예정이다’는 내용의 문자메시지를 보낸 것만으로는, 피고가 위 브릿지대출 이자 상당액을 정산 시 기납입금으로 공제하는 것 외에 정산 전에 별도로 반환하기로 약정하였다거나, 피고가 위 이자 상당액을 부당이득하고 원고들에게 손해를 가했다고 볼 수 없다고 주장하였습니다.
4. 원고 A의 조합원 지위 상실에 따른 반환 주장에 대한 KYL 반박
원고 A가 서명․날인한 회원(조합원) 계약서와 피고 조합 규약에 조합원 자격이 상실되는 경우 이는 제명 또는 강제 탈퇴 사유에 취지의 규정이 있다는 것 등을 종합해 볼 때, 원고가 조합가입계약의 무효화의 근거로 삼는 ‘무효 처리’라는 문구는 조합원 가입신청 후 조합원 자격심사 과정에서 부적격자로 판명될 경우 신청서를 무효로 처리한다는 의미일 뿐이지, 조합원가입계약을 체결한 이후 관계법령 등에서 정한 조합원 자격을 상실한 경우 계약을 소급하여 무효로 처리한다는 취지가 아니므로 원고의 주장은 부당하다고 주장하였습니다.
4. 법원의 결정 – 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로, 이를 모두 기각한다
“원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로, 이를 모두 기각한다.”
사건의 의미
분양계약이 아닌 ‘공동 참여형 주택개발사업’인 지역주택조합사업 참여를 한 조합원들은 추가분담금이 발생하더라도 사실상 ‘투자계약’의 성질을 갖는 지역주택조합가입계약을 체결한 자이자 조합의 구성원으로서 이를 부담하여야 합니다.
그러나 위 사건과 같이 기망·착오 취소 사유 혹은 이행지체·이행불능·사정변경 등 해제 사유 등 다양한 이유를 앞세워 이러한 추가분담금의 의무를 회피하고자 하는 경우가 많이 있습니다. 실제로 위 사건의 원고들도 추가분담금의 발생 예정 안내를 받은 지 얼마 되지 않아 위 사건의 소송을 제기한 것입니다.
결국 원고들의 위 사건 소송의 진정한 목적은 추가분담금 의무를 모면하는 것이었기 때문에 위와 같은 취소 또는 해제 사유의 부당함이 더욱 부각되었는데요. 특히 조합설립인가, 사업계획승인, 착공까지 차근차근 주택건설사업을 성공적으로 밟아가고 있는 피고 조합의 경우에는 더욱 그러한 것으로 보입니다.
법률사무소 KYL은 지역주택조합 사업의 특성과 그 진행과정을 정확하게 이해하고 있어, 위처럼 추가분담금이 무려 2배나 발생한 상황에서도 원고의 다양한 취소 또는 해제 주장에 대한 방어에 성공하여 조합의 재원 상실을 막고 이를 바탕으로 그 사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 결과를 이끌어 내고 있습니다.
위와 같은 사안으로 사업에 어려움을 겪고 있는 조합에서는 사업을 정확하게 이해하고 이끌어 갈 수 있는 전문가의 도움을 받으시는 것을 권유 드립니다.
