건물이 건축되면 여러 가지 하자가 발생합니다. 공사를 진행한 후 건물에 하자가 발생하는 경우, 그 책임이 누구에게 있는지, 누가 그 하자보수비용을 부담하여야 하는지 분쟁이 발생합니다. 특히 공동주택, 주로 아파트의 경우, 아파트 구분소유자와 시공사, 하자보수보증회사 사이에 분쟁이 발생합니다.
통상 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성 된 것으로 보나, 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 하자로 해석하는 것이 법원의 입장입니다(대법원 1994. 9. 30. 판결 94다32986).
하자보수 분쟁은 그 당사자 사이의 권리·의무 관계가 복잡하고, 관련 법령의 개정 시기에 따라 다르게 적용되며, 하자별 제척기간을 준수하여야 하는 등, 전문가의 조언을 받아 준비를 할 필요가 있습니다. 특히, 감정결과에 따라 판결의 결과가 귀결되는 경향이 있어, 소송 과정에서 감정절차가 매우 중요합니다.
| 구분 | 세부항목 |
|---|---|
| 구조 결함 | 기초지반 침하, 슬라브 처짐, 기둥 보내력벽의 균열 구조체의 탈락 및 파손 등 |
| 설비 결함 | 배수 불량, 배관 누수, 배관 스케일 및 녹물, 승강기 고장, 부품(수도꼭지, 샤워기, 계량기등) 작동 불량 |
| 환경 결함 | 결로(곰팡이, 얼룩), 누수 등 |
| 내외장 결함 | 도장 변색 및 얼룩, 벽체 및 천장의 누수, 도배 및 장판의 얼룩과 들뜸, 타일 부착 불량, 창호 작동 불량 및 고장, 철재류 및 PVC류의 부식 및 파손, 부착 기구(싱크대, 욕조, 세면기 등)의 작동 불량 및 파손등 |
| 기타 | 놀이시설 파손, 조경시설(펜스, 벤치, 조명등)부식과 파손, 조경수 고사, 보도 및 도로 불량, 옹병 및 담장의 균열과 파손등 |
하자소송에는 사업 주체를 상대로 각 구분소유자 또는 각 구분소유자로부터 소송권을 위임받은 입주자대표회의 또는 관리단이 청구하는 손해배상청구 소송이 있습니다. 또한, 하자보수보증서를 근거로 입주자대표회의가 사업주체와 보증보험회사에 청구하는 하자보수보증금 청구소송을 제기하기도 합니다.
통상적인 아파트하자소송은 하자를 진단하고, 이에 대하여 사업주체를 상대로 협상을 진행한 후, 변호사를 선임해 소를 제기하는 절차를 따르는데, 소를 제기한 이후에는 감정인을 신청하여 법원에서 감정인아 하자를 감정한 후 그 판결을 받는 과정을 거칩니다.